Cuánto cuesta comprar una vivienda en República Dominicana además del precio

Cuando una persona me dice "tengo diez millones para comprar", lo primero que hago es corregir la cuenta. El precio de la vivienda no es lo único que va a pagar: entre impuestos, abogado y gastos del banco, una compra en República Dominicana suele costar entre un 4 % y un 6 % más que el precio acordado.

No es una cifra para asustarse, pero sí para tenerla en cuenta desde el primer día. Le explico de dónde sale cada gasto.

El impuesto de transferencia

Es el gasto más grande. Equivale al 3 % del valor de la propiedad y se paga en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) antes de inscribir el título a su nombre.

Un detalle importante: el 3 % se calcula sobre el mayor entre el precio de venta y el avalúo que hace la DGII. Si usted compra por debajo del avalúo, paga sobre el avalúo.

Por costumbre lo paga el comprador, aunque se puede negociar. Algunos proyectos turísticos aprobados por CONFOTUR (Ley 158-01) están exentos. Si le interesa uno, conviene confirmarlo antes de hacer la oferta.

Los honorarios legales y notariales

Calcule alrededor del 1 % al 1.5 % del precio. Cubren el trabajo que protege su dinero:

• Revisar que el vendedor sea el dueño y que la propiedad no tenga hipotecas, embargos ni deudas.
• Pedir la certificación del estado jurídico del inmueble.
• Redactar la promesa de venta y el contrato definitivo.
• Legalizar las firmas ante notario y depositar todo en el Registro de Títulos.

Es el gasto que menos conviene recortar. Un problema en el título cuesta mucho más que una buena revisión.

Si compra con un préstamo

El banco agrega sus propios gastos:

• Tasación. El banco envía a un tasador para confirmar el valor de la vivienda. Es un monto fijo que se paga aunque el préstamo no se apruebe.
• Inscripción de la hipoteca. Un impuesto del 2 % sobre el monto del préstamo.
• Comisiones y gastos de cierre del banco. Cambian de un banco a otro, así que pida que se los den por escrito.
• Seguros. El banco exige un seguro de vida y uno de la propiedad, que se pagan junto con la cuota.

Recuerde también la inicial. Los bancos suelen financiar hasta el 70 u 80 % del valor, así que el resto, más los gastos, sale de su bolsillo.

Un ejemplo con números

Supongamos un apartamento de RD$10,000,000, con un avalúo de la DGII menor que el precio.

Si paga al contado:

• Impuesto de transferencia (3 %): RD$300,000.
• Honorarios legales y notariales (1 % a 1.5 %): de RD$100,000 a RD$150,000.
• Total aproximado: de RD$400,000 a RD$450,000, es decir, entre un 4 % y un 4.5 % del precio.

Si financia el 80 % (RD$8,000,000):

• A lo anterior se suma la inscripción de la hipoteca (2 % del préstamo): RD$160,000.
• Más la tasación, las comisiones del banco y el primer pago de los seguros.
• Total aproximado: alrededor de un 6 % del precio.
• Además necesita la inicial: RD$2,000,000.

Es decir, para comprar ese apartamento con préstamo, conviene tener disponibles unos RD$2,600,000 el día del cierre, no RD$2,000,000.

Los gastos que vienen después

La compra no termina con la firma. Tenga en cuenta:

• El IPI. El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario es del 1 % anual sobre el valor que exceda el monto exento que fija la DGII cada año. Muchas viviendas no llegan a pagarlo.
• El mantenimiento. En un condominio se paga una cuota mensual a la administración. Pregunte cuánto es antes de comprar y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
• Los servicios. Cambiar la luz y el agua a su nombre puede requerir un depósito.

Cómo evitar sorpresas

1. Reserve un 6 % adicional al precio si va a financiar, y un 4.5 % si paga al contado.
2. Pida a su abogado un desglose por escrito de todos los gastos antes de firmar la promesa de venta.
3. Si va a financiar, pida la precalificación al banco antes de buscar. Con la calculadora de hipoteca puede estimar su cuota.
4. Lea la guía del comprador, donde explico paso a paso cómo funciona una compra.

Si tiene una propiedad en mente, con gusto le preparo el cálculo de su caso.