¿Alquilar o comprar en República Dominicana? Cómo decidir según su caso

"¿Me conviene más alquilar o comprar?" Es de las preguntas que más me hacen, y mi respuesta honesta siempre empieza igual: depende de su caso. No es una evasiva. Comprar es una gran decisión para algunas personas y un error para otras, aunque tengan el mismo ingreso.

Le explico cómo lo analizo con mis clientes, para que usted pueda hacer su propia cuenta.

Lo que pesa más: cuánto tiempo piensa quedarse

Comprar tiene costos de entrada altos: impuestos, abogado y gastos del banco suman entre un 4 % y un 6 % del precio. Si vende a los dos años, esos gastos casi nunca se recuperan.

Por eso, la primera pregunta es el tiempo. En mi experiencia, comprar empieza a tener sentido cuando piensa quedarse en la misma zona cinco años o más. Si no está seguro de dónde va a vivir o trabajar, alquilar le da una libertad que vale dinero.

El dinero que necesita al principio

Las dos opciones piden un esfuerzo inicial muy distinto.

Para alquilar, lo habitual es un depósito y, con frecuencia, uno o dos meses por adelantado, además de la mudanza y la conexión de los servicios.

Para comprar con préstamo necesita la inicial, porque los bancos suelen financiar hasta el 70 u 80 % del valor, más los gastos de cierre. En el artículo sobre cuánto cuesta comprar además del precio explico cada uno.

Un ejemplo con números

Supongamos un apartamento que se vende en RD$8,000,000 y que, en la misma zona, uno parecido se alquila en RD$45,000 al mes. Son cifras de ejemplo, no del mercado.

Si lo alquila, al principio necesita alrededor de RD$135,000: un depósito y dos meses por adelantado.

Si lo compra financiando el 80 %:

• Inicial (20 %): RD$1,600,000.
• Gastos de cierre (alrededor del 6 %): RD$480,000.
• Total para empezar: unos RD$2,080,000.

Después, cada mes, compare el alquiler con todo lo que paga como dueño, no solo la cuota:

• La cuota del préstamo, que puede estimar con la calculadora de hipoteca.
• Los seguros que exige el banco.
• El mantenimiento del condominio.
• El IPI, si su propiedad lo paga.
• Un fondo para reparaciones, que como inquilino no le tocan.

Lo que el número no muestra

La cuenta mensual es solo una parte. También cuentan:

• Lo que construye. Cada cuota paga una parte de la deuda, y al final la propiedad es suya. El alquiler no le deja nada.
• Lo que deja de ganar. Esos RD$2,080,000 de la inicial y los gastos podrían estar en otro lugar. Si tiene un negocio que los necesita, puede ser mejor no inmovilizarlos.
• La estabilidad. Como dueño, nadie le pide la casa ni le sube el alquiler. Para una familia con hijos en la escuela, eso pesa.
• La flexibilidad. Como inquilino, si cambia de trabajo o de ciudad, se muda con un aviso.
• El riesgo. Una propiedad puede subir de valor, pero no es una garantía. Compre porque le conviene vivir allí, no porque alguien le promete que se va a valorizar.

Cuándo suele convenir alquilar

• Acaba de llegar al país o a una ciudad nueva y todavía no conoce bien las zonas.
• Su trabajo puede cambiar de lugar en los próximos años.
• No tiene la inicial y los gastos sin quedarse sin ahorros para emergencias.
• Sus ingresos son inestables y una cuota fija le preocuparía.

Un consejo: si está entre dos zonas, alquile primero en la que más le gusta. Vivir unos meses allí le dirá más que cualquier visita.

Cuándo suele convenir comprar

• Piensa quedarse muchos años en la misma zona.
• Tiene la inicial, los gastos y, aparte, un fondo para imprevistos.
• La cuota y los demás gastos se parecen a lo que hoy paga de alquiler.
• Quiere estabilidad para su familia o planea su retiro en el país.

Cómo decidir

1. Defina cuántos años piensa quedarse.
2. Calcule el dinero que necesita al principio para cada opción.
3. Compare el alquiler con el costo mensual completo de ser dueño.
4. Pregúntese qué haría con sus ahorros si no los usa en la inicial.
5. Mire las propiedades en alquiler y las propiedades en venta de la misma zona para comparar con datos reales.

No hay una respuesta correcta para todos. Si quiere, conversamos sobre su situación y hacemos juntos la cuenta con números de la zona que le interesa.