Cómo alquilar su propiedad con seguridad: contrato, depósito e inquilino

Alquilar una propiedad parece sencillo: alguien paga cada mes y usted recibe el dinero. En la práctica, los problemas que veo con más frecuencia no vienen del mercado, sino de un inquilino mal elegido o de un contrato hecho a la carrera. Y cuando el problema aparece, resolverlo puede tomar meses.

La buena noticia es que casi todo se previene antes de entregar las llaves. Le explico cómo lo trabajo con mis clientes. Si todavía está decidiendo si le conviene comprar para alquilar, le sugiero leer antes invertir para alquilar.

Antes de alquilar: prepare la propiedad

Un inquilino serio busca una propiedad en buen estado y está dispuesto a pagar por ella. Antes de anunciarla:

• Haga las reparaciones pendientes: plomería, electricidad, filtraciones y cerraduras.
• Confirme que los servicios de luz y agua estén al día y sepa a nombre de quién están.
• Si es un apartamento, pida a la administración el reglamento del condominio y confirme que permite alquilar.
• Tome fotos y un video de cada espacio el día que lo entregue. Le servirán al final del contrato.

Muchas de las ideas del artículo sobre cómo preparar su propiedad para vender sirven igual para alquilar.

Cómo elegir al inquilino

Es la decisión más importante de todo el proceso. Un buen contrato ayuda, pero no convierte a un mal inquilino en uno bueno. Pida siempre:

• Copia de su documento de identidad o del pasaporte, si es extranjero.
• Carta de trabajo con su cargo, antigüedad y salario, o estados de cuenta recientes si trabaja por su cuenta.
• Referencias de su arrendador anterior. Llame usted mismo y pregunte si pagaba a tiempo y cómo entregó la vivienda.
• Un fiador solidario, es decir, una persona con ingresos o una propiedad que se compromete a pagar si el inquilino no lo hace.

Una regla práctica: la renta no debería pasar de un tercio de los ingresos del inquilino. Si alguien con un salario de RD$90,000 quiere alquilar por RD$45,000, es probable que tarde o temprano se atrase.

Desconfíe de quien tiene mucha prisa, quiere pagar todo en efectivo sin dar datos o le pide saltarse algún paso "porque es de confianza".

El contrato: lo que no puede faltar

El contrato debe ser por escrito, firmado por las dos partes y por el fiador, y es recomendable legalizar las firmas ante notario. Revise que incluya:

Este artículo trata del alquiler por meses o por años. Si piensa alquilar por noches, las reglas cambian y las explico en alquiler vacacional en RD.

1. Las partes y la propiedad, con sus datos completos.
2. La renta, la moneda y la fecha de pago. Si el alquiler es en US$, dígalo de forma expresa.
3. La duración, normalmente de un año, y qué pasa al vencer: si se renueva sola o hay que firmar de nuevo.
4. El aumento anual, si lo hay, y cómo se calcula.
5. Quién paga qué: luz, agua, gas, internet, cuota de mantenimiento y reparaciones menores.
6. Prohibiciones claras, como subarrendar, cambiar el uso de la vivienda o hacer modificaciones sin permiso.
7. Las condiciones de entrega, con un inventario de muebles y equipos firmado por las dos partes.
8. Qué pasa si se atrasa y en qué casos se puede terminar el contrato antes de tiempo.

Un contrato copiado de internet o de otro alquiler casi siempre deja huecos. Vale la pena que lo prepare o lo revise un abogado.

El depósito y el adelanto

Lo habitual es pedir dos meses de depósito y el primer mes por adelantado. Por ejemplo, para una renta de RD$40,000, el inquilino entrega RD$120,000 al firmar.

El depósito no es un ingreso suyo: es una garantía que se devuelve al final, menos los daños que el inquilino haya causado más allá del uso normal. La ley establece que ese dinero se deposite en una entidad del Estado, y hacerlo le da respaldo si después hay un reclamo. Pregunte a su abogado cómo se hace en su caso.

Al terminar el contrato, compare el estado de la vivienda con las fotos y el inventario del inicio. Así la conversación sobre el depósito se basa en hechos y no en recuerdos.

Durante el alquiler

• Cobre con un método que deje constancia, como una transferencia bancaria, y entregue un recibo por cada pago.
• Actúe rápido ante el primer atraso. Una llamada a tiempo resuelve más que una carta tres meses después.
• Avise antes de visitar la propiedad. El inquilino tiene derecho a su privacidad.
• Declare los ingresos del alquiler ante la DGII. Su contador le dirá cómo hacerlo.

Si el inquilino deja de pagar, no cambie las cerraduras ni saque sus cosas por su cuenta. Eso puede volverse en su contra. Un desalojo se hace por la vía legal y puede tardar meses, por eso la selección del inquilino y el fiador pesan tanto.

En resumen

1. Prepare la propiedad y documente su estado.
2. Verifique al inquilino y pida un fiador.
3. Firme un contrato completo, revisado por un abogado.
4. Maneje el depósito con orden y entregue recibos.

Si está pensando en poner su propiedad en alquiler, o quiere ver cómo se comparan las que ya están en el mercado en propiedades en alquiler, con gusto lo conversamos en una cita virtual.