Comprar en planos con seguridad: lo que debe revisar antes de firmar

Comprar en planos es comprar algo que todavía no existe. Usted paga hoy, en cuotas, por un apartamento que le entregarán dentro de uno, dos o tres años. A cambio, suele conseguir un mejor precio que el de una unidad terminada y la posibilidad de pagar poco a poco.

Es una de las formas más comunes de invertir en República Dominicana, sobre todo en Santo Domingo, Punta Cana y Santiago. También es donde más conviene revisar antes de firmar. Le explico qué miro yo con mis clientes.

Quién construye

Antes de enamorarse de los planos, conozca a la empresa:

• ¿Qué ha entregado antes? Pida la lista de proyectos terminados y, si puede, visite alguno. Un promotor con obras entregadas a tiempo es la mejor garantía.
• ¿Quiénes son los dueños? Busque el nombre de la empresa y de sus socios. Las noticias y los comentarios de otros compradores dicen mucho.
• ¿Tiene el proyecto avances reales? Un terreno vacío no es lo mismo que una obra con la estructura en pie.

Los permisos

Un proyecto serio tiene sus permisos antes de vender. Pida copia de:

• La licencia de construcción del Ministerio de Vivienda y Edificaciones.
• La no objeción del ayuntamiento del municipio.
• El permiso ambiental, cuando el proyecto lo necesita.
• El certificado de título del terreno, a nombre del promotor o del fideicomiso.

Si el vendedor no los tiene o pone excusas para mostrarlos, es una señal para detenerse.

El fideicomiso: su dinero protegido

Muchos proyectos usan un fideicomiso, una figura que regula la Ley 189-11. Funciona así: el terreno y el dinero de los compradores pasan a manos de una empresa fiduciaria, que solo los usa para construir el proyecto. El promotor no puede usar sus pagos para otra cosa.

Para usted significa más seguridad. Si el proyecto tiene un fideicomiso:

• Sus pagos se depositan en la cuenta del fideicomiso, nunca en la cuenta personal de nadie.
• Pregunte el nombre de la fiduciaria y verifique que exista y esté autorizada.
• Pida el contrato de adhesión al fideicomiso, que es el documento que lo hace parte.

No todos los proyectos buenos usan fideicomiso, pero si uno lo usa, es un punto a favor.

El plan de pagos

Lo normal es pagar en tres etapas:

1. Separación. Un monto para reservar la unidad mientras se prepara el contrato.
2. Inicial en cuotas. Durante la construcción, con frecuencia entre el 20 % y el 30 % del precio, en pagos mensuales o por avance de obra.
3. Saldo contra entrega. El resto se paga al recibir la unidad, muchas veces con un préstamo del banco.

Si va a financiar el saldo, consulte con el banco desde el principio. Le conviene saber hoy si podrá cubrir ese último pago dentro de dos años. Con la calculadora de hipoteca puede estimar la cuota.

El contrato

Aquí es donde más ayuda tener a alguien que lea con cuidado. Revise que el contrato diga por escrito:

• La fecha de entrega y qué pasa si se retrasa: una penalidad para el promotor o la opción de recibir su dinero de vuelta.
• Qué incluye la unidad: metros, terminaciones, cocina, aires, parqueos y área de lavado. Lo que no está escrito, no está incluido.
• Qué pasa si usted se retira: casi siempre se pierde una parte de lo pagado. Sepa cuánto antes de firmar.
• Las cuotas de mantenimiento y quién las paga hasta la entrega.
• Cuándo y cómo recibe su título a su nombre.

Al recibir la unidad

El día de la entrega no firme nada sin revisar el apartamento con calma. Pruebe puertas, ventanas, llaves de agua, enchufes y desagües. Anote cualquier detalle en el acta de entrega y pida un plazo para que lo corrijan.

Después viene el pago del saldo, el impuesto de transferencia y la inscripción del título. En el artículo sobre cuánto cuesta comprar además del precio le explico esos gastos.

En resumen

Comprar en planos puede ser una muy buena decisión si elige bien al promotor, confirma los permisos, paga a la cuenta correcta y firma un contrato claro. Como abogada de formación, reviso estos documentos con mis clientes antes de que entreguen el primer peso. Si tiene un proyecto en mente, conversemos.