Cómo saber si el título de una propiedad está limpio antes de comprar

Cuando un cliente me pregunta qué es lo más importante al comprar, no le hablo de la vista ni de la cocina. Le hablo del título. Una propiedad preciosa con un título con problemas puede costarle años de trámites y, en el peor caso, su dinero.

La buena noticia es que en República Dominicana el título se puede revisar antes de pagar. Como abogada de formación, es lo primero que reviso con mis clientes. Le explico cómo se hace.

Qué significa "título limpio"

Decimos que un título está limpio cuando se cumplen tres cosas:

1. El que vende es el dueño, o está autorizado legalmente por el dueño.
2. La propiedad no tiene cargas: ni hipotecas, ni embargos, ni oposiciones, ni pleitos pendientes.
3. Lo que dice el papel coincide con la realidad: los metros, los linderos y la ubicación.

Si falla cualquiera de las tres, el título no está limpio, aunque el vendedor sea una persona de confianza.

Paso 1: el certificado de título

Pida ver el certificado de título original, no solo una copia. Revise:

• Que esté a nombre del vendedor, con sus datos completos.
• Que la descripción de la propiedad coincida con lo que le están vendiendo.
• Si es un título con deslinde, con su designación catastral propia, o una constancia anotada, que es una porción dentro de una parcela más grande sin medición individual.

Una constancia anotada se puede comprar, pero tiene más riesgo y muchos bancos no la financian. Si va a usar un préstamo, confírmelo antes de ofertar. En el artículo sobre cómo funciona un préstamo hipotecario explico por qué el banco revisa el título.

Paso 2: la certificación del estado jurídico

Este es el documento clave. Lo emite el Registro de Títulos, el sistema regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, y muestra la situación legal de la propiedad en ese momento:

• Quién es el dueño registrado.
• Si hay hipotecas inscritas y a favor de quién.
• Si hay embargos, oposiciones o anotaciones preventivas.
• Si hay una litis, es decir, un pleito en tribunales sobre la propiedad.

No se conforme con una certificación que le entregue el vendedor. Su abogado debe pedirla directamente.

Si aparece una hipoteca, no siempre es un problema: se puede pagar con el dinero de la venta en el cierre. Pero debe quedar por escrito cómo y cuándo se cancela.

Paso 3: quién puede firmar

Que el dueño aparezca en el título no basta. Hay que confirmar que puede vender solo:

• Si está casado y la compró durante el matrimonio, normalmente su cónyuge también debe firmar.
• Si es una herencia, los herederos deben estar reconocidos y la propiedad a su nombre antes de vender.
• Si es una empresa, debe haber un acta que autorice la venta y nombre a quien firma.
• Si firma un apoderado, el poder debe ser específico y estar vigente.

Paso 4: las deudas que no salen en el título

Algunas deudas no aparecen en la certificación, pero pueden pasar al nuevo dueño o complicarle la vida:

• El IPI. Pida la certificación de la DGII que confirma que está al día.
• El mantenimiento del condominio. Pida la carta de no deuda de la administración.
• Los servicios. Revise los últimos recibos de luz y agua.

Paso 5: ver la propiedad con el plano en la mano

El papel puede estar perfecto y la realidad ser otra. Compare el plano con lo que ve: los metros, los linderos y las construcciones. Pregunte si alguien vive allí y con qué derecho, porque un inquilino o un ocupante puede retrasar la entrega. En terrenos, puede valer la pena que un agrimensor confirme los linderos.

Señales de alerta

Deténgase y revise con más cuidado si:

• El vendedor solo tiene copias del título o pone excusas para mostrar el original.
• Le apuran para pagar antes de que su abogado termine la revisión.
• El precio está muy por debajo del mercado sin una razón clara.
• Le piden depositar en la cuenta personal de alguien que no es el dueño.

Lamentablemente existen títulos falsificados y casos en que una misma propiedad se vende a dos personas. La revisión directa en el Registro de Títulos es su mejor protección.

Y justo antes de firmar

Entre la promesa de venta y el cierre pasan semanas. Pida una certificación nueva del estado jurídico justo antes de firmar, para confirmar que no apareció nada en ese tiempo.

Si vende en lugar de comprar, el artículo sobre los documentos para vender le dice qué preparar. Y en la guía del comprador encontrará el proceso completo. Si tiene una propiedad en mente, con gusto reviso su título con usted antes de que entregue el primer peso.